カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/07/16 11:03
マイホームの売却を検討する際、「手元にいくら残るのか？」という疑問は、多くの方が抱える最大の関心事です。売却価格が大きくても、諸費用や税金が意外とかかることもあり、事前の知識がないまま進めると「思っていたより利益が少なかった…」というケースも少なくありません。
今回は、居住用不動産を売却する際に必要な主な諸費用と、税金を節約するためのポイントについてわかりやすくご紹介します。
不動産売却にかかる主な諸費用
仲介手数料
不動産会社に売却を依頼する場合、多くのケースで「成功報酬」として仲介手数料が発生します。
一般的な手数料は以下の計算式で求められます（上限）。
【売却価格 × 3% ＋ 6万円 ＋ 消費税】
例：3000万円で売却した場合 → 約105.6万円（税込）
抵当権抹消登記費用
住宅ローンが残っていた場合、抵当権を抹消する必要があります。
費用は数千円〜1万円程度ですが、司法書士への報酬が1万円～2万円前後発生することが一般的です。
測量費用やリフォーム費用
土地売却や古家付き物件では、測量や簡易リフォームを行うこともあります。これらは任意ですが、買主の印象を良くするために行うケースも多く、数万円〜数十万円程度が目安です。引っ越し費用
居住中の売却であれば、引っ越しの準備・費用も忘れてはいけません。時期や距離によりますが、数万〜十数万円かかることがあります。税金面で注意すべきポイント
売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、所得税・住民税が発生します。
しかし、「居住用財産の特例」を活用することで、大幅に税負担を抑えることが可能です。【1】3000万円の特別控除の特例
マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3000万円まで控除できる特例です。
この控除により、仮に売却益が3000万円以内であれば、税金が一切かからない可能性もあります。【適用条件】
自分が実際に住んでいた家であること
売却してから3年以内に住まなくなっていること
親族への売却などでないこと など
※注意：この特例を使うと、住宅ローン控除や他の買い替え特例が使えなくなることもあるため、事前に確認が必要です。
【2】所有期間による税率の違い
譲渡所得に対する税率は、所有期間によって異なります。
短期譲渡（5年以下）：約39%（所得税＋住民税）
長期譲渡（5年超）：約20%
所有年数が5年を超えるかどうかで税率が大きく変わるため、売却のタイミングも重要です。
※「5年超」とは、売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうかが基準です。【3】住民税や固定資産税の精算
売却時には、年間の固定資産税や都市計画税を、引渡日を基準に日割りで買主と精算することが一般的です。
これは費用というより「調整」ですが、引渡時にまとまった額の出費となることがあるため注意が必要です。
節税・費用対策のポイントまとめ3000万円特別控除の活用で、譲渡所得が非課税になる可能性あり
売却時期は「5年超」を意識して計画を
諸費用（仲介手数料・登記費用など）は事前に見積もりをとる
売却益が大きい場合は税理士に相談するのもおすすめ
おわりに不動産売却は一生のうちに何度も経験することではないからこそ、正確な知識と専門家のサポートが大切です。
つくばリビングでは、売却前のご相談や費用のシミュレーション、節税アドバイスまで丁寧にサポートいたします。お気軽にご相談ください。
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